Investeren in vastgoed in 2026: loont het nog?

De belangrijkste verandering voor investeerders in 2026 is ongetwijfeld het verlaagde verkooprecht. Hierdoor betaalde u tot 31 december 2025 slechts 2 % registratierechten wanneer u binnen drie jaar na aankoop uw domicilie vestigde in een bestaande woning. Via een korte inschrijving of een tijdelijke verdeling van eigendom binnen de familie kon u als koper genieten van dat lage tarief. De Vlaamse regering maakt daar komaf mee en behoudt het verlaagde tarief voor kopers die hun woning echt zelf bewonen.

De voorwaarden voor verlaagde registratierechten in Vlaanderen

Wie zijn enige eigen woning aankoopt, betaalt slechts 2% registratierechten in Vlaanderen. Daar zijn enkele voorwaarden aan verbonden:

1. U koopt de woning als natuurlijk persoon, via een bedrijf of vzw.
2. U neemt binnen de 3 jaar officieel uw intrek in het pand en plaatst er uw domicilie.
3. U woont er minstens 1 jaar officieel.
4. Het gaat om uw enige eigen woning. Het verlaagde tarief geldt dus niet voor bouwgrond of wanneer u een andere woning bezit, tenzij u deze binnen de 2 jaar verkoopt.
5. U verwerft de volle eigendom van de woning en hebt het recht om er te wonen of het te verhuren, maar ook te verkopen of te schenken.
6. Het gaat om een zuivere aankoop, niet om bijvoorbeeld een onttrekking vanuit een vennootschap.

Uitzonderingen zijn mogelijk, bijvoorbeeld bij een relatiebreuk.

Wanneer betaalt u het standaardtarief van 12%?

Vanaf 2026 geldt het 2%-tarief niet meer wanneer u

• een eigendom gesplitst aankoopt, bijvoorbeeld met het vruchtgebruik voor de ouders en het blote eigendom voor de kinderen
• een bouwgrond of vernielde woning koopt
• een tweede woning koopt
• een eigendom gemengd aankoopt, bijvoorbeeld via een vennootschap (zie verder)
• als rechtspersoon een eigendom aankoopt

Komt u niet in aanmerking voor het verlaagde tarief, dan betaalt u in Vlaanderen 12% registratierechten.

In Brussel zijn de regels iets anders. Daar bedraagt het standaard tarief 12,5% en hoeft u als natuurlijk persoon zonder ander onroerend goed dat bestemd is als woning geen registratierecht te betalen op de eerste schrijf van € 200.000.

Registratierechten versus btw

Registratierechten betaalt u enkel op bestaande woningen. Op de aankoop van een nieuwbouwwoning wordt btw aangerekend, standaard 21%. Een woning geldt als nieuwbouw tot en met 31 december van het 2de jaar na de eerste ingebruikname.

Koopt u bijvoorbeeld in september 2026 een appartement dat in 2024 voor het eerst werd bewoond, dan geldt het pand nog steeds als nieuwbouw en betaalt u dus 21% btw. Wanneer u daarentegen wacht tot januari 2027 om hetzelfde appartement te kopen, dan betaalt u 12% registratierechten in plaats van 21% btw. Een mooie opportuniteit.

Ook een belangrijke nuance is dat u bij een nieuwbouwwoning de bouwgrond apart kan aankopen aan 12% registratierechten. Het voordeligst is een woning die na sloop heropgebouwd wordt: hierop betaalt u 6% btw.

Investeren in vastgoed met een vennootschap in 2026

Wanneer u een woning koopt als vennootschap of een gesplitste aankoop doet met een natuurlijke persoon en een vennootschap, geniet u vanaf 2026 niet langer van verlaagde registratierechten. Voor elke aankoop waarin een vennootschap betrokken is, geldt het standaardtarief van 12%.

Is het dan interessanter om als natuurlijk persoon te investeren in vastgoed? Niet per se. Een vennootschap kan vastgoedprojecten vaak makkelijker financieren en profiteert ook van aftrekbare kosten. Tegelijk worden huurinkomsten anders belast voor natuurlijke personen en vennootschappen. Privéverhuur aan particulieren door een natuurlijk persoon wordt doorgaans niet belast op de werkelijke huurinkomsten, maar op het (geïndexeerd) kadastraal inkomen, dat vaak een stuk lager ligt. Daardoor blijft de effectieve belastingdruk meestal beperkt, ondanks het hogere tarief (tot 50%).

In een vennootschap ligt dat anders: daar worden de werkelijke huurinkomsten belast (na aftrek van kosten) aan 25%, en bij uitkering volgt vaak nog een tweede belasting via roerende voorheffing. Het lagere tarief wordt dus toegepast op een bredere basis en kan uiteindelijk zwaarder doorwegen.

Benieuwd of het in uw geval interessanter is om als natuurlijk persoon of als vennootschap te investeren? Contacteer ons en we bekijken het samen.

Hogere hypothecaire rente in 2026

Waar begin 2026 nog werd gerekend op een lichte rentedaling, tonen cijfers in april een ander beeld. Door het conflict in het Midden-Oosten klimt de langetermijnrente opnieuw richting 3,5%. Het inflatiecijfer ligt op 4%. Hypothecaire rentes zullen die trend hoogstwaarschijnlijk volgen. Toch blijft lenen voor een investeringsvastgoed interessant, wanneer u zich goed laat adviseren.

Verhuren? Op de lange termijn

Investeren in vastgoed als snelrijkstrategie? Dat raden we ook in 2026 af. Verhuren doet u op de lange termijn, en die perspectieven zien er goed uit. Het spaarboekje als manier om uw geld te laten groeien heeft u vast al enkele crisissen geleden opgegeven. Misschien zweert u vandaag bij de beurs. Vastgoed is een betrouwbare investering die hogere
opbrengsten biedt dan uw spaarboekje.

Enerzijds geniet u via huurgelden van een stabiele maandelijkse inkomstenstroom, die vaak hoger ligt dan klassieke spaaropbrengsten. Anderzijds bouwt u vermogen op doordat de waarde van het vastgoed doorgaans stijgt in de tijd. Bovendien speelt de structureel hoge – en stijgende – vraag naar woningen in België in uw voordeel. Een kwalitatief pand raakt zeker verhuurd en u kan een hogere prijs vragen.

Ondanks de verstrenging van de voorwaarden blijft investeren in vastgoed en vertrouwen op langetermijnverhuur dus een slimme strategie.