Hoe zet ik mijn huurder uit huis?
Wanneer je als verhuurder vaststelt dat je huurder je pand niet goed onderhoudt of zijn verplichtingen niet nakomt, wil je de huurder misschien wel uit huis zetten of je huurovereenkomst opzeggen.
Zo’n uithuiszetting kan niet zomaar: er zijn regels aan verbonden en enkel een bevoegde rechter kan dit bevelen. Toch betekent dat niet dat de huurder zich alles kan permitteren en dat jij machteloos staat. We zetten jouw rechten en plichten, en die van je huurder, op een rijtje.
Verplichtingen van de huurder
Als verhuurder kan je niet zomaar het initiatief nemen om de huurder uit het pand te zetten. Daar heb je een geldige reden voor nodig. Zo heeft de huurder 2 belangrijke verplichtingen:
- de huur stipt betalen
- de woning goed onderhouden
Worden die niet nageleefd, dan kan je als verhuurder naar de vrederechter stappen om de huurder uit je huurwoning te zetten.
Huurder uit huis zetten wegens wanbetaling
In crisisomstandigheden kan je huurder problemen ervaren om op tijd de huur te betalen. Er bestaat evenwel geen mogelijkheid voor de huurder om geen huurgelden te betalen. Het is namelijk 1 van zijn 2 belangrijke verplichtingen. Heeft je huurder geen beschikking over zijn volledige loon, dan kan je tegemoetkomen en een uitstel van betaling verlenen. Dan krijg je maandelijks een deel van de huur en wordt het uitgestelde bedrag terugbetaald aan de hand van een afbetalingsplan. Bij het uitblijven van het huurgeld, kan je ook naar de vrederechter stappen om de huurder uit te zetten.
Wanneer stap ik naar de vrederechter?
Huurachterstand is gemakkelijk aan te tonen en is al rechtsgeldig wanneer de huur 1 maand niet betaald wordt. In de praktijk wordt pas na 2 of 3 maanden huurachterstand naar de vrederechter gegaan, omdat je in zo’n geval niet meer over nalatigheid spreekt. Moeilijker is het wanneer je huurder het pand verwaarloost. In overleg en in aanwezigheid van de huurder heb je als eigenaar wel het recht om je pand jaarlijks te bezoeken. Ook als je zelf de huurovereenkomst correct opzegt en de huurder de woning niet wil verlaten, is een tussenkomst van de rechter en de gerechtsdeurwaarder nodig. Wanneer de rechter de uithuiszetting uitspreekt, heeft de huurder exact 1 maand de tijd om de woning te verlaten.
Andere redenen voor een uithuiszetting zijn:
- foute informatie verlenen bij het ondertekenen van het huurcontract
- ongeoorloofde onderverhuur
- ongeoorloofde overdracht van het huurcontract
- inbreuk op de bestemming van het huurcontract
- verstoring van de buurt
- werkzaamheden uitvoeren zonder toestemming van de verhuurder
- gebruik van de woning voor een illegale praktijk
Is de tussenkomst van het gerecht echt nodig?
De hele juridische procedure duurt al snel enkele weken tot maanden en kost veel geld. En voor die kosten draai je meestal zelf op aangezien het de huurder vaak aan financiële middelen ontbreekt. Toch heb je een vrederechter nodig als je je huurder om bovenstaande redenen uit het pand wil zetten. Je huurder zomaar, zonder geldige reden, op straat zetten is een overtreding van de wet en dus strafbaar.
Hoe verloopt een uithuiszetting?
Het is belangrijk de juiste procedure te volgen wanneer je een huurder uit huis wil zetten.
- Vraag toestemming tot uitzetten aan de vrederechter.
- Jij en de huurder worden opgeroepen voor een zitting in het vredegerecht, waar de rechter probeert een oplossing te vinden. Lukt dit niet, dan neemt hij een beslissing en spreekt een vonnis uit.
- De eigenaar moet dit vonnis door een deurwaarder aan de huurder laten bezorgen.
- 1 maand nadat de huurder het vonnis ontvangen heeft, gaat de deurwaarder over tot de uitzetting, tenzij de huurder al eerder vertrokken is.
Zelf de huurovereenkomst opzeggen
Naast een uithuiszetting waar juridisch en financieel heel wat bij komt kijken, kan je ook als verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. Voor huurovereenkomsten afgesloten vanaf 1 januari 2019 zijn daar 3 geldige redenen voor.
Huurder uitzetten wegens eigen gebruik
Wil je zelf in het pand wonen of trekt een familielid (kinderen, kleinkinderen, grootouders, broers en zussen en hun kinderen, nonkels en tantes) in? Dan kan je de huurovereenkomst zelf opzeggen. De huurder krijgt dan 6 maanden de tijd om een nieuwe woonst te zoeken. Zet je het contract stop in de eerste 3 jaar van de overeenkomst, dan kan enkel jij er gaan wonen. Na die 3 jaar kan je ook opzeggen om je familie of kinderen er te laten intrekken.
Let op: de huurder kan een bewijs van het verwantschap vragen. Dat moet je voorleggen binnen de 2 maanden. Jij of je familielid moeten ook binnen het jaar na de opzegtermijn in de woning intrekken en er minstens 2 jaar onafgebroken gedomicilieerd staan. Is dit niet het geval, dan kan de huurder een schadevergoeding vragen.
Huurder uitzetten wegens grondige renovatiewerken
Staan er ingrijpende verbouwingen of een renovatie op het programma, dan kan je het huurcontract ook opzeggen. De prijs van de werken moet wel minstens 3 jaar huur bedragen en de huurder moet 6 maanden de tijd krijgen om iets anders te zoeken. De werken moeten starten binnen de 6 maanden na het verstrijken van de opzegtermijn en binnen de 24 maanden gedaan zijn.
Huurder uitzetten zonder motief
Heb je geen specifieke reden om je huurder aan de deur te zetten? Ook dan kan je de huurovereenkomst verbreken na 3 of 6 jaar huren. Hier is wel een vergoeding aan verbonden. Zeg je op na 3 jaar, dan betaal je de huurder 9 maanden huur. Gebeurt dit na 6 jaar, gaat het om 6 maanden huur. In beide gevallen geldt een opzegtermijn van 6 maanden.
Gaat je hoofd duizelen van alle redenen en manieren om je huurder uit huis te zetten? Vertrouw op onze ervaren experts om eventuele juridische procedures op te volgen. Contacteer Estero voor de voordelen en mogelijkheden van rentmeesterschap.