Waar stopt de bevoegdheid van de syndicus en neemt een rentmeester over?

Stel, je bent in een appartementsgebouw en staat voor de deur van een appartement. Naast de deur is een stopcontact defect. Of dat stopcontact aan de binnenkant of aan de buitenkant van het appartement is geplaatst, bepaalt wie dit probleem moet oplossen. De syndicus is namelijk enkel verantwoordelijk voor de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw. Alles wat in een privéruimte moet gebeuren, is het terrein van de eigenaar of zijn rentmeester. De bevoegdheid van een syndicus stopt met andere woorden aan je voordeur.

Wat is een syndicus?

Een syndicus en rentmeester beheren allebei vastgoed en voeren soortgelijke taken uit. Het domein waarvoor ze verantwoordelijk zijn, verschilt evenwel. Wanneer je een appartement koopt (als woonst of als investering), ben je niet alleen eigenaar van dat appartement maar ook mede-eigenaar van de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Voor het beheer van die gemeenschappelijke delen is de syndicus verantwoordelijk. Zoek je ook iemand die het beheer van het privaat eigendom opvolgt, dan klop je aan bij een rentmeester.

Wat doet een syndicus?

De bevoegdheden van de syndicus zijn vastgelegd in de wet op de mede-eigendom en gelden op 3 domeinen.

1. Administratief beheer

Een syndicus stelt de notulen op van de algemene vergadering van mede-eigenaren en voert uit wat daar besloten is. Hij beheert verzekeringscontracten en vertegenwoordigt het mede-eigendom bij het beheer van gemeenschappelijke zaken.

2. Financieel beheer

De boekhouding bijhouden, inkomsten en uitgaven beheren, en kosten verdelen over de mede-eigenaren (volgens een vastgelegde verdeelsleutel): het zijn allemaal taken voor de syndicus.

3. Technisch beheer

Naast al het papierwerk staat de syndicus ook in voor het praktische luik van het mede-eigendom. Hij is verantwoordelijk voor de schoonmaak en herstellingen van de gemeenschappelijke ruimtes, en voor het onderhoud van zaken als de lift en de brandblussers.
Alles wat bij het beheer van het privévastgoed komt kijken, is voor de rekening van de rentmeester. Denk aan het zoeken naar goede huurders, herstellingen en onderhoud, en de administratieve en juridische opvolging van je dossier.

Mag een syndicus zomaar beslissen?

Enkel bij noodgevallen mag een syndicus actie onder nemen zonder expliciete goedkeuring van de Vergadering van Mede-Eigenaars (VME) en hij moet zich hier tijdens de volgende algemene vergadering voor verantwoorden. De beslissingsbevoegdheid van syndicus is dus beperkt: hij voert uit wat de VME beslist. Een rentmeester heeft het mandaat van 1 eigenaar en hoeft dus slechts 1 partij te consulteren wanneer hij beslissingen neemt. Schakel je Estero in als rentmeester, dan treden wij in jouw plaats en voor jouw rekening op binnen de bevoegdheden die je ons verleent.

Wanneer is een syndicus verplicht?

Zodra een gebouw verschillende eigenaars heeft, is het aanstellen van een syndicus wettelijk verplicht. De keuze is tussen een vrijwillige en een professionele syndicus. Die laatste is de populairste optie, vooral bij grotere eigendommen die meer aandacht vragen. Een rentmeester is niet verplicht, maar neemt jou de administratie en praktische opvolging van je investeringseigendommen uit handen.

Wat kost een syndicus?

De kost van een syndicus wordt steeds verdeeld over de verschillende mede-eigenaars. Hoe groter het gebouw, hoe hoger de kost, maar hoe meer hoofden om die over te verdelen. Er is geen wettelijk vastgelegd tarief, al is het wel verplicht om in een contract een lijst met tarieven en prestaties op te nemen. Zo word je niet verrast door verdoken kosten.

Waarom een rentmeester inschakelen als je al een syndicus hebt?

Een investeringseigendom is niet zomaar een passief inkomen. Er moeten huurders gezocht, contracten getekend en kleine defecten hersteld worden. Dit vereist niet altijd een specifieke kennis, maar je moet er natuurlijk wel mee bezig zijn. Zeker als je verschillende eigendommen in je portefeuille hebt, kan dit tot kopzorgen leiden. Want alles wat tot het beheer van je privé-eigendom behoort, valt buiten de bevoegdheid van de syndicus. Daarvoor reken je dus op een rentmeester. Zo heb je wel de opbrengst, en niet de zorgen.